1가구에서 2주택을 보유한 경우, 두 번째 주택을 매도하게 되면 양도소득세를 납부해야 합니다. 이때 적용되는 세율과 계산 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
세율 책정 기준
양도소득세 세율은 주택을 보유한 기간에 따라 달라집니다.
- 5년 이내 양도: 양도 가액의 29.5%
- 5년 초과 ~ 10년 이내 양도: 양도 가액의 20.0%
- 10년 초과 양도: 양도 가액의 15.0%
양도소득 계산
양도소득은 다음과 같이 계산합니다.
양도소득 = 양도 가액 – 취득비 – 비용 – 공제
양도 가액: 매도 시 주택의 판매 가격 취득비: 주택을 처음 구입한 금액 (부지 가격 + 건축비) 비용: 주택을 매도하기 위해 지출한 비용 (중개수수료, 등기 수수료 등) 공제: 세법상 허용되는 공제 (자기 주택 매도 공제, 양도소득 공제액 등)
세액 계산
양도소득이 계산되면 다음과 같이 세액을 계산합니다.
세액 = 양도소득 x 세율
자기주택 매도 공제 및 양도소득 공제액
세금을 계산할 때 자기 주택 매도 공제와 양도소득 공제액을 적용할 수 있습니다.
자기주택 매도 공제: 자기 주택을 매도하는 경우, 양도소득에서 5천만 원까지 공제할 수 있습니다. 양도소득 공제액: 1974년 이후에 매도하는 주택의 경우, 다음과 같은 금액을 양도소득에서 공제할 수 있습니다.
- 2023년 이전 취득: 취득비의 20%
- 2023년 이후 취득: 취득비의 14.2%
실제 사례를 통한 예시 계산
1가구에서 2주택을 다음과 같이 보유하고 있습니다.
- 주택 A: 10년 전에 3억 원에 취득, 보유 기간 10년
- 주택 B: 5년 전에 2억 원에 취득, 보유 기간 5년
주택 B를 4억 원에 매도한 경우, 양도소득세를 계산해 보겠습니다.
1. 양도 가액: 4억 원 2. 취득비: 2억 원 3. 비용: 2천만 원 (중개수수료) 4. 공제: 5천만 원 (자기 주택 매도 공제) 5. 양도소득: 4억 원 – 2억 원 – 2천만 원 – 5천만 원 = 2억 8천만 원 6. 세율: 5년 이내 양도이므로 29.5% 7. 세액: 2억 8천만 원 x 29.5% = 8천 260만 원
따라서 주택 B를 매도하면 8천 260만 원의 양도소득세를 납부해야 합니다.
주의 사항
- 2개 이상의 주택을 보유한 경우, 양도소득 계산 시 주택을 처분한 순서가 중요합니다. 원칙적으로 먼저 취득한 주택을 처분한 것으로 봅니다.
- 주택을 상속이나 증여를 받은 경우, 취득비는 상속세 과세가격이나 증여세 과세가격이 됩니다.
- 양도소득세는 매도 가격의 5분의 1을 세액 신고 시 납부해야 합니다. 나머지는 납세 기한까지 납부해야 합니다.